登記識別情報は誰に通知される？表示登記では通知されない（不動産登記法21条）

登記識別情報とは、登記を申請するときに、その人が登記名義人本人であることを確認するために用いる符号です。アラビア数字とその他の符号を組み合わせた12桁の情報で、平成17年の不動産登記法改正で、それまでの紙の「権利証（登記済証）」に代わるものとして導入されました。

土地家屋調査士が主に扱うのは表示に関する登記ですが、表示の登記と権利の登記とで登記識別情報の扱いが変わるため、「誰に通知されるのか」を正確に押さえておく必要があります。

通知されるのは「申請人自らが登記名義人となる場合」（21条）

不動産登記法21条は、登記識別情報の通知について、「登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該登記を完了したときは、（中略）速やかに、当該申請人に対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない」と定めています。ただし、申請人があらかじめ通知を希望しない旨の申出をした場合などは、この限りではありません（同条ただし書）。

通知されるかどうかは、「申請人自らが登記名義人となる場合」という条件で決まります。ここでいう登記名義人とは、登記記録の権利部に所有権などの権利を登記された者をいいます（法2条11号）。

したがって、所有権保存の登記や所有権移転の登記のように、権利部に名義が入る登記をして、自分がその名義人になったときに登記識別情報が通知されます。

これに対して、建物表題登記や土地の表題登記のような表示に関する登記では、表題部所有者として記録されるだけで、権利部の登記名義人にはなりません。そのため、表示に関する登記をしても登記識別情報は通知されません。

通知を要しない場合（規則64条）

権利の登記で申請人が登記名義人となる場合でも、次のようなときは登記識別情報が通知されません（不動産登記規則64条）。21条ただし書の「その他の法務省令で定める場合」にあたります。

「希望しない申出」と「受け取らずに期間が経過した」「官庁・公署が登記権利者」がポイントです。一度通知されなかった登記識別情報は、後から通知を求めることはできません。

登記識別情報に関する証明（規則68条）

登記識別情報そのものは秘密の符号なので、本人かどうかを確かめる場面では「証明」の制度が使われます。登記名義人やその相続人などの一般承継人（またはその代理人）は、登記官に対して、登記識別情報について次の証明を請求できます（不動産登記規則68条）。

• 登記識別情報が有効であることの証明（有効証明）
• 登記識別情報が通知されていないことの証明
• 登記識別情報が失効していることの証明

登記識別情報が他人に知られたおそれがあるときなどには、登記名義人等が失効の申出をして、その登記識別情報を使えないようにすることもできます。取引の前に有効証明を取得して、本人性や情報の有効性を確認するといった使われ方をします。

過去問での問われ方

令和4年度（午後の部）では、登記識別情報について、通知を受ける者の範囲、代理人が関わる場合の通知、証明の請求の方法、官庁・公署が当事者となる場合の通知の取扱いなどが、複合的に問われました。「申請人自らが登記名義人となる場合に通知される」という21条の原則と、「通知を要しない場合」「証明の請求」をあわせて整理しておくと対応できます。

理解度チェック

まとめ

登記識別情報が通知されるのは「申請人自らが登記名義人となる場合」で、所有権保存などの権利の登記が対象です。建物表題登記などの表示に関する登記では、表題部所有者になるだけなので通知されません（不動産登記法21条）。

あわせて、通知を要しない場合（希望しない申出・受領期間の経過・官庁公署が登記権利者／規則64条）と、有効証明などの証明請求（規則68条）を押さえておきましょう。

• 登記完了証（表示登記でも交付される・規則181条）
• 表題部所有者と所有権の登記名義人の違い
• 表示に関する登記の申請義務（1ヶ月）
• 登記官の調査（実地調査権・29条）
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