表題部所有者と所有権の登記名義人の違い｜表示登記と権利登記

表題部所有者とは、登記記録の表題部（表示に関する登記）に記録された所有者で、まだ所有権の登記がされていない段階の所有者です。

これに対して、所有権の登記名義人とは、権利部（甲区）に所有権の登記（保存登記・移転登記）によって記録された所有者です。

どちらも「登記記録上の所有者」ですが、表題部に記録された段階か、権利部に記録された段階か、で違います。順番に整理します。

表題部所有者とは？表示登記に記録された所有者

建物を新築した直後など、まだ権利の登記がされていない不動産では、表題登記（表示に関する登記）に所有者が記録されます。これが表題部所有者です。

表題部所有者は、まだ権利に関する登記（所有権の登記）がないため、その段階では第三者への対抗力はありません。土地家屋調査士が扱う表示に関する登記の段階の所有者、というイメージです。

所有権の登記名義人とは？権利部の所有者

所有権の登記名義人は、権利部（甲区）に所有権保存登記や移転登記によって記録された所有者です。

権利部に記録されることで、所有権を第三者に対抗できるようになります。権利に関する登記なので、司法書士が扱う領域です。

所有権保存登記で表題部所有者が権利部に移る

表題部所有者（またはその相続人など）が所有権保存登記を申請すると、権利部（甲区）に所有権の登記名義人として記録されます。

このとき、表題部の所有者の記録は下線が引かれて抹消され、所有者の情報は権利部に移ります。

2つの違いを比較

過去問での問われ方

「表題部所有者又は所有権の登記名義人」という形で、択一に何度も登場します。

令和6年度（午後の部）でも、第4問の表題登記の添付情報、第8問の分筆、第9問の合筆などで、「表題部所有者」と「所有権の登記名義人」が並んで出てきました。どちらの段階の所有者の話かを正しく読み分けることが大切です。

理解度チェック

まとめ

表題部所有者は表示に関する登記の表題部に記録された所有者（権利の登記前）、所有権の登記名義人は権利部に記録された所有者で、所有権保存登記によって表題部所有者が権利部に移ります。

「表示登記の所有者か、権利登記の所有者か」で読み分けましょう。

• 登記記録の構成｜表題部と権利部（甲区・乙区）と表示に関する登記の登記事項
• 土地家屋調査士と司法書士の違い（表示登記と権利登記）
• 登記識別情報は誰に通知される？（表示登記では通知されない）
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