建物の合体と合併の違い｜物理的に1個になる合体と登記上まとめる合併

建物の合体とは、増築などによって数個の建物が物理的に接続し、1個の建物になることです。

これに対して、建物の合併とは、物理的な工事をせずに、数個の建物を登記の上で1個の建物（主である建物と附属建物）にまとめることです。

名前が似ていますが、物理的に1個になるか、登記上まとめるだけか、で大きく違います。順番に整理します。

建物の合体とは？物理的に1個になる

合体は、たとえば2個の建物の中間を増築してつなげるなど、物理的に1個の建物になってしまった場合です。

物理的に1個になった以上、そのままにはできず、合体の登記をしなければなりません（申請義務）。たとえ一方に抵当権が設定されていても、合体は起きてしまっているので、登記をして合体後の建物に権利を引き継ぎます。

建物の合併とは？登記上1個にまとめる

合併は、物理的な工事はせず、別々に建っている建物を登記の上だけで1個にまとめる手続です。母屋と物置を、主である建物と附属建物からなる1個の建物にする、といったイメージです。

合併をするかどうかは任意ですが、合併禁止事項という制限があります。所有者が異なる場合や、一方に抵当権があって他方にない場合などは、合併できません。

2つの違いを比較

過去問での問われ方

合体・合併は、択一で問われます。

令和6年度（午後の部）では、第5問で合体に伴う登記（抵当権の登記名義人の承諾など）が、第16問で建物の合併の登記の可否（仮登記がある場合・共用部分である旨の登記がある場合など）が題材になりました。「物理的に1個になる合体（義務）」と「登記上まとめる合併（任意・制限あり）」の区別を押さえておくと対応できます。

理解度チェック

まとめ

合体は物理的にくっついて1個になること（申請義務あり）、合併は物理的には別のまま登記上1個にまとめること（任意・合併禁止事項あり）です。

「物理的に1個になったか／登記上まとめるだけか」で見分けましょう。

• 合体による登記（合体後の表題登記・合体前の抹消・申請人と所有権の登記）
• 付合とは（民法242条・増築部分の所有権）
• 建物として登記できるもの・できないもの（建物認定の3要件）
• 区分建物の独立性（構造上・利用上の違い）
• 建物の合併の登記の制限（合併できない5つの場合・56条）
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